Vrijstelling van bepaalde aan de notaris opgelegde informatieverplichtingen en formaliteiten in het kader van de vorming van woonmaatschappijen
Middels het decreet van 9 december 2022 werd een artikel 211/1 ingevoegd in het decreet van 9 juli 2021.
Dit artikel bepaalt dat de bij of krachtens een wet of decreet aan een instrumenterende ambtenaar opgelegde informatieverplichtingen en formaliteiten die betrekking hebben op gebouw-, grond- of omgevingsgebonden gegevens van een onroerend goed, niet van toepassing zijn op akten van een fusie, een splitsing, een gemengde splitsing of een met splitsing gelijkgestelde rechtshandeling in de zin van boek 12 van het WVV die worden verleden naar aanleiding van de overdrachten van onroerende goederen in het kader van de vorming van een woonmaatschappij.
In principe is de notaris verplicht om:
1° voor een hypothecair getuigschrift te zorgen;
2° inlichtingen op te nemen in de akte en te verstrekken over de vaststelling dat het goed al dan niet in een risicozone voor overstroming ligt;
3° inlichtingen op te nemen en te verstrekken over een onroerend goed dat deel uitmaakt van een appartementsmede-eigendom ;
4° inlichtingen op te nemen en te verstrekken over de aan- of afwezigheid van een postinterventiedossier ;
5° de inhoud van het bodemattest over te nemen in de akte.
Van deze verplichtingen wordt de notaris bij de overdracht van onroerende goederen in het kader van de vorming van woonmaatschappijen, vrijgesteld. Merk wel op dat deze vrijstelling alleen geldt voor onroerende goederen die worden overgedragen tegen een vergoeding in aandelen. Onroerende goederen die worden overgedragen via een gewone koopverkoopovereenkomst, via ruil of via een andere overdrachtswijze ut singuli, vallen bijgevolg niet onder de vrijstelling.
De informatieplicht van de instrumenterende ambtenaar wordt in voorkomend geval dus beperkt tot het meedelen aan de partijen dat de klassieke formaliteiten en informatieverplichtingen, met inbegrip van de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 9, §1, derde lid, van de wet tot regeling van het notarisambt, bij die overdracht van onroerende goederen decretaal buiten toepassing werden verklaard, en de vaststelling dat de partijen daar kennis van hebben genomen.
Let op: de vrijstelling van de notariële informatieverplichtingen bv. inzake de bodemattesten betekent geen algehele vrijstelling van bodemattesten. De decreetgever en de Vlaamse Regering hebben immers net een nultarief bepaald voor het opvragen van die bodemattesten bij overdrachten in functie van de vorming van woonmaatschappijen en de actoren ook vrijgesteld van een oriënterend bodemonderzoek. Dat betekent dat de bodemattesten in het kader van de hervorming van het sociaal woonlandschap wel zullen worden aangevraagd (de SHM kan dat zelf op eenvoudige wijze). De notaris moet de aanwezigheid van een bodemattest, met toepassing van het voorgestelde artikel 211/1, niet formeel nagaan. Maar indien op het moment van het verlijden van de akte niet alle bodemattesten aanwezig zijn, zou de verwerver volgens de letter van het Bodemdecreet de nietigheid kunnen vorderen.
Alleen de verplichting voor de notaris om bij de vermelding van de onroerende goederen de geografische en kadastrale gegevens (geografische ligging, kadastrale beschrijving die blijkt uit de kadastrale legger, aard en oppervlakte van het onroerend goed) te vermelden, blijft behouden. Dat laat toe om de over te dragen goederen duidelijk te identificeren, waardoor er later geen verwarring kan zijn over de omvang en de samenstelling van het patrimonium van de woonmaatschappijen. Voornoemd artikel bepaalt namelijk verder dat, met het oog op de overdracht van onroerende goederen zoals hierboven omschreven, de bij de herstructurering betrokken partijen, een lijst aan de instrumenterende ambtenaar moeten bezorgen. In die lijst worden de over te dragen onroerende goederen duidelijk geïdentificeerd aan de hand van de geografische ligging (gemeente, straat of gehucht, politienummer), de kadastrale gegevens die blijken uit een kadastraal uittreksel van minder dan één jaar oud, de aard en de oppervlakte ervan. De instrumenterende ambtenaar voegt die lijst als bijlage bij de te verlijden akte van een fusie, een splitsing, een gemengde splitsing of een met splitsing gelijkgestelde rechtshandeling, zonder dat de instrumenterende ambtenaar enige verplichting of verantwoordelijkheid over de inhoud van die lijst heeft.
De instrumenterende ambtenaar moet de hierboven vermelde lijst met onroerende goederen aanbieden op het kantoor Rechtszekerheid, met het oog op het waarborgen van de tegenstelbaarheid van de overdrachten van de onroerende goederen, aan derden te goeder trouw met een concurrent recht. Het kantoor Rechtszekerheid schrijft die akten in de daartoe bestemde registers in.
Ondersteuning
Om hierbij te helpen, maakte Wonen in Vlaanderen een sjabloon op waarin al een deel van deze informatie is opgenomen. Dit sjabloon is gebaseerd op het kadastraal uittreksel dat de VMSW in 2022 voor elke SHM heeft aangevraagd. Het bevat een overzicht van het gehele patrimonium van een SHM, uitgesplitst op gemeenteniveau en zoals bekend bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën (‘het kadaster’).
Het is de bedoeling dat de bij de herstructurering betrokken onroerende goederen uitgefilterd worden, bepaalde velden worden aangevuld en dat de lijst vervolgens als bijlage wordt aangehecht aan de fusie- of splitsingsakte. In onze handleiding lichten we toe wat u concreet moet doen.
U vindt het sjabloon via Documentenportaal Woningbouw > Vastgoedinformatie > Kadastrale uittreksels ifv herstructurering (u logt in met uw Woonnet-account). De handleiding vindt u op deze webpagina.
Validatie van het sjabloon door de administratie rechtszekerheid
Wonen in Vlaanderen heeft met de administratie Rechtszekerheid van de FOD Financiën afspraken gemaakt om te vermijden dat de overschrijving van de herstructureringsakte met de lijst met de over te dragen onroerende goederen door het Kantoor Rechtszekerheid zou geweigerd worden.
Vooraleer u aan de notaris het ingevulde sjabloon bezorgt met de onroerende goederen, stuurt u dat sjabloon in Excelformaat naar myriam.minnoye@minfin.fed.be met de vraag te willen bevestigen dat deze informatie volstaat om de overschrijving in de hypotheekregisters mogelijk te maken.
De administratie Rechtszekerheid stuurt u binnen de 10 kalenderdagen na uw aanvraag een antwoord.
Blijkt uit hun nazicht dat u voldoende inspanningen heeft geleverd om de nodige informatie aan te vullen, dan zal de administratie Rechtszekerheid dat op die manier bevestigen in haar antwoord. Zij zal dat antwoord meteen ook bezorgen aan het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid.
Mogelijk kan de administratie Rechtszekerheid u ook vragen om voor bepaalde kadastrale percelen een extra inspanning te leveren of verduidelijking te geven om de overschrijving door de administratie Rechtszekerheid te vergemakkelijken. Probeer in dat geval zo snel en duidelijk mogelijk te antwoorden.
Wat als u (nog) geen akkoord hebt van de administratie Rechtszekerheid op het moment dat de herstructureringsakte wordt verleden?
Als u het verlijden van de akte niet kunt uitstellen (bijvoorbeeld omdat de akte tegelijk de omvorming van SHM tot woonmaatschappij betreft), laat u die best gewoon doorgaan, om te vermijden dat u zich niet tijdig heeft omgevormd tot woonmaatschappij.
De lijst die u voorbereidde, komt dan als bijlage bij de akte die de notaris ter overschrijving aan het lokale Kantoor Rechtszekerheid zal aanbieden. Dat Kantoor Rechtszekerheid zal bij het vaststellen van problemen met de lijst geen bijkomende informatie kunnen vragen. Het kantoor zal de overschrijving formeel moeten weigeren. Er zal vervolgens een verbeterende akte moeten worden opgemaakt met als bijlage een aangepaste, juiste lijst die u aan de notaris moet bezorgen. Ook de verbeterende akte zal ter overschrijving moeten aangeboden worden aan het kantoor Rechtszekerheid. Dit zal bijkomende notariële kosten veroorzaken (deze kosten vallen wel onder de subsidiabele kosten in het kader van de herstructureringssteun voor woonmaatschappijen).
Om het verlijden van de verbeterende akte vlot te laten verlopen kan het nuttig zijn om in de fusie- of splitsingsakte mandaat te geven aan het bestuursorgaan van de verkrijgende rechtspersoon om, in voorkomend geval, de rechtspersoon te vertegenwoordigen bij het verlijden van de verbeterende akte.